Kebetulan lagi di jalan nemu papan iklan ini.
Seandainya Kos Kos’an ini adalah saham yang bisa dibeli di IDX,
berapa menurut anda harga wajarnya?
Studi kasus:
Menghitung harga wajar saham berdasarkan Dividend dan PER
Ada banyak cara menghitung harga wajar saham, cuma perlu data historis dan laporan keuangan. Tapi jika informasi yang tersedia cuma papan plang di atas, maka yang saya lakukan sebagai berikut.
1. Dividend Discount Model
Price 2024 =Dividen 2025 / (Expected Return – Growth)
KONSERVATIF
Income:
80% terisi x 500rb x 40 kamar x 12 bulan = Rp 192 juta.
Expense:
pajak final sewa 10% = Rp 19.2 juta.
Gaji penjaga 2 orang Rp 3 juta 13 bulan = Rp 78 juta.
Lain2 = Rp 10 juta
Net Income : Rp 84.8 juta
Dividend semua (100%)
MODERAT
Income:
80% terisi x 600rb x 40 kamar x 12 bulan = Rp 230,4 juta
Expense :
pajak final sewa 10% = Rp 23.04 juta
Gaji penjaga = Rp 78 juta
Lain2 = Rp 10 juta
Net income : Rp 119.36 juta
Dividend semua
AGRESIF
Income:
90% terisi x 600rb x 40 kamar x 12 bulan = Rp 259.2 juta
Expense:
pajak final sewa 10% = Rp 25.92 juta
Gaji penjaga = Rp 78 juta Lain2 = Rp 10 juta
Net income : Rp 145.28 juta
Dividend semua
Asumsi
Expected Return
2x SUN 10 tahun, saat ini sekitar 7% = 14%
Karena ambil risiko, maka minimal 2x Risk Free
Growth
Tiap tahun biaya sewa akan naik 5%
Dengan Dividend Discount Model
Price 2024 =Dividen 2025 / (Expected Return – Growth)
Harga wajar Kos
Konservatif
Rp 84.8 juta / (14% – 5%)
Rp 942.2 juta
Moderat
Rp 119.36 juta / (14% – 5%)
Rp 1.326,2 juta
Agresif
Rp 145.28 juta / (14% – 5%)
Rp 1.614,2 juta
Dengan Dividend Discount Model, maka tergantung nilai sewanya antara Rp 942 juta – Rp 1.614 juta.
Mengapa harga jual rumah tidak diperhitungkan?
Simple, tidak ada datanya.
Dan menurut saya, sangat sulit untuk menjual tanah dan bangunan. Jadi asumsi akan dipegang selamanya.
Kemudian lebih sederhana karena tidak perlu pakai rumus present value segala.
2. Price Earning Ratio (PER)
Berikutnya rasio PER dari saham2 yang Dividend Payout Rationya konsisten 50-100%.
Mengapa? Karena kos2an ini konsisten bagi semua dividennya.
Contoh per 14 Juni 2024
UNVR 21.07x
DLTA 13.15x
BJTM 6.06x
ADMF 6.84x
BBCA 22x
Sebetulnya masih banyak
Tapi karena ini hanya contoh kasus, maka anggap saja 5 itu yang saya pilih.
UNVR 21.07x
DLTA 13.15x
BJTM 6.06x
ADMF 6.84x
BBCA 22x
Rata-rata di 13.8x
Dengan 3 skenario earning, maka diperoleh:
Konservatif
Rp 84.8 juta x 13.18
Rp 1.117,6 juta
Moderat
Rp 119.36 juta x 13.18
Rp 1.573,1 juta
Agresif
Rp 145.28 juta x 13.18
Rp 1.914,7 juta
Jadi dengan metode PER nilai wajar berkisar antara Rp 1.117 juta – Rp 1.914 juta
Asumsi dengan PER lebih tinggi karena:
1. Pilihan nama saham yang digunakan
2. Saham bisa dijual kapan saja di pasar sehingga dapat valuasi lebih tinggi atas “kemudahan” tersebut.
Jika harga kos jauh lebih tinggi dibandingkan 2 cara di atas, ya mending beli saham saja langsung.
Punya saham / reksa dana dengan punya properti memang rasanya berbeda.
Tuan tanah / bapak ibu kos terasa kastanya lebih tinggi dari investor.
Tapi kalau wajar tidak wajar itu lain lagi, tetap harus rasional.
Berapa nilai yg wajar menurut anda?
Silakan komentar ya
Have a nice day
Rudiyanto 
Tinggalkan komentar