Tadi pagi saya mendengar ada pembahasan menarik di Radio 🇸🇬.
Masalah klasik Prancis dan kota besar dunia lainnya sama, harga properti mahal tidak terjangkau, ada pemilik rumah berusia lanjut tanpa anak dan butuh biaya hidup.
Solusinya jual beli rumah skema Viager
Apa itu?
Viager dalam bahasa Prancis berarti “seumur hidup” atau “berkaitan dengan masa hidup seseorang.
Dalam dunia properti, viager merujuk pada sistem jual beli di mana:
1. Penjual menjual properti kepada pembeli
2. Namun pembeli tidak langsung mendapatkan hak penuh atau kepemilikan fisik atas properti,
3. Sebaliknya, pembeli membayar cicilan (anuitas) kepada penjual seumur hidup penjual, dan biasanya hanya bisa menempati atau menjual properti tersebut setelah penjual meninggal dunia
Skema ini berkembang karena :
1. Penjual sudah berusia lanjut butuh uang dan tempat tinggal untuk masa tuanya
2. Pembeli dapat harga murah, sekitar 40% lebih murah dari harga pasar
3. Tidak bayar bunga bank karena langsung pembeli dengan penjual
4. Rumah tidak dapat diwariskan
Jenis Kontrak Viager :
1. Viager occupé : Penjual tetap tinggal di properti sampai wafat.
2. Viager libre : Pembeli bisa langsung menempati/menyewakan karena penjual sudah tidak tinggal di sana.
Untuk no 2, ada kemungkinan penjual masih ada properti lain sehingga butuh cash saja
Contoh
Nilai Pasar Properti: €300.000 (Rp 5.7 M)
Umur Penjual: 75 tahun
Usia harapan hidup 88 tahun
Jenis: Viager Occupé
Diskon : 40%
Nilai setelah diskon
€300.000 x 60% =€180.000
Bouquet (uang muka) 20-30%
Misal €50.000 sisa €130.000
Rente Viager (anuitas)
75 ke 88 = 13 tahun
€130.000 / 13 tahun / 12 = €833 per bulan
Anuitas ini konsepnya dibayar sampai penjual meninggal. Kalau meninggal 100 tahun, maka pembeli wajib bayar €833/bulan hingga usia 100. Jika pembeli meninggal duluan, dilanjutkan ahli waris. Tapi jika penjual meninggal lebih cepat misalnya usia 80 tahun, maka kewajiban penjual hanya hingga usia 80 saja.
Apa risiko dari transaksi jual beli rumah ini?
– Pembeli mesti memastikan bahwa rumah bebas dari sengketa dan benar-benar milik penjual, hal ini juga dibantu Notaris
– Biaya renovasi rumah menjadi tanggung jawab pembeli
– Penjual hidup lebih lama dari ekspektasi sehingga pembeli membayar terus menerus
– Risiko kriminal karena pembeli ingin menempati rumah lebih cepat 😱
Ada 2 kasus menarik terkait ini
Tahun 1965, Jeanne Calment berusia 90 tahun, dia viager occupé dengan seorang pengacara André-François Raffray, 47 tahun.
Rente viagère: sekitar 2.500 franc per bulan (setara ratusan euro saat ini)
Ternyata dia hidup sampai 122 tahun. 90-122 tahun = 32 tahun meninggal di 1997. Pembelinya malah meninggal duluan 1995 pada usia 77 tahun, atau 2 tahun lebih awal. Pembayaran anuitas dilanjutkan istri Andre hingga 1997 waktu Calment meninggal. Tercatat dalam sejarah sebagai Viager termahal.
Ada sebuah kasus yang sempat viral, seorang mantan pemadam kebakaran (63 tahun) dituduh meracuni penjual usia 92 tahun, Yvette Brisset. Ia ditemukan tewas dengan potongan kue madeleine di mulutnya, dan pelaku dituduh menguncinya di dalam kamarnya. Dugaan ini mencuat karena sang pembeli viager ingin bisa menjual properti sebelum sang penjual wafat. Namun, otopsi menyatakan penyebab kematian adalah tersedak, dan keterlibatan pihak ketiga tidak dapat dibuktikan secara meyakinkan. Akhirnya, tidak ada dakwaan yang diajukan.
Bagaimana menurut anda, apakah sistem jual beli rumah dengan Viager bisa dijalankan di Indonesia? Apa saja tantangan dan masalah yang mungkin terjadi?
Boleh tolong share di komentar ya
Have a nice day
Rudiyanto 
Tinggalkan komentar