Alkisah di kota metropolitan di Jakarta ada cerita sebagai berikut :
|
Sepasang suami istri, sama-sama bekerja, memiliki penghasilan gabungan Rp 25 juta per bulan. Setelah menabung selama bertahun-tahun, akhirnya mereka berhasil mengumpulkan uang DP untuk membeli satu unit apartemen dan membulatkan tekadnya untuk pindah dari Pondok Mertua Indah. Apartemen tersebut seharga Rp 1 M dan dibeli menggunakan fasilitas KPR dengan jangka waktu 15 tahun. Besarnya cicilan per bulan adalah Rp 8.4 juta. Dengan susah payah mereka juga menyisihkan lagi gajinya untuk berbagai keperluan seperti kebutuhan sehari-hari, biaya air listrik dan maintenance, kiriman uang untuk orang tua dan adik di kampung, asuransi jiwa, investasi reksa dana dan juga persiapan biaya pendidikan anaknya kelak. Selama 2 tahun berjalan, cicilan berjalan lancar tanpa ada kendala apapun. Hasil investasi reksa dananya juga sudah memberikan keuntungan setelah sebelumnya sempat rugi pada tahun 2015, namun komitmen mereka memang investasi jangka panjang. Suami istri tersebut sama-sama bekerja keras sehingga mendapat promosi dan peningkatan gaji. Karena kinerja perusahaan bagus, keduanya mendapat bonus dari perusahaan dengan total senilai Rp 80 juta. Tentu saja mereka sangat senang, tapi muncul pertanyaan, bagaimana caranya memanfaatkan uang bonus ini? Apakah dipakai untuk mengurangi pokok KPR? Ataukah dipakai untuk menambah investasi di reksa dana karena mumpung kondisi pasarnya sedang baik? Dengan kondisi yang ada, pasangan suami istri tersebut mampu membayar cicilan apartemen dengan penghasilan bulanan yang ada. Alokasi investasi bulanannya telah dihitung sesuai kebutuhan sehingga Rp 80 juta bonus yang di dapat bener-benar merupakan rezeki nomplok di luar perkiraan… |
Apakah anda pernah mengalami situasi yang mirip-mirip seperti yang disebutkan di atas? Jika anda menjadi seorang perencana keuangan atau bahkan menjadi pasangan suami istri tersebut, kira-kira apa yang akan anda lakukan ?
Jika akhirnya pasangan tersebut memutuskan untuk menghabiskan Rp 80 juta tersebut dalam liburan ke Eropa selama 2 minggu, tentu saja ini adalah pilihan. Tidak ada yang salah dengan itu dan sepenuhnya merupakan hak. Tapi jika ditanya pilih mana, mengurangi KPR atau investasi di reksa dana, maka saya akan memberikan pertimbangan sebagai berikut.
Pertama, saya akan meminta pasangan tersebut untuk memahami cara kerja KPR. Dengan menggunakan simulasi yang ada di KPR Panin dengan plafon pinjaman Rp 700 juta (Harga Rumah Rp 1 M dikurangi DP Rp 300 juta) dan bunga pinjaman 12% per tahun.
Cara kerja KPR menggunakan sistem bunga efektif bukan flat, artinya besaran bunga akan paling besar di awal cicilan dan mengecil seiring dengan waktu karena pokok dibayarkan semakin besar. Jika dibuatkan dalam tabel angsuran, perbandingan antara cicilan, pokok, bunga dan sisa pinjaman adalah sebagai berikut :
| Bulan (1) | Cicilan (2) | Bunga (3) | Pokok (4) | Sisa Pinjaman (5) |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 700,000,000 |
| 1 | 8,401,176 | 7,000,000 | 1,401,176 | 698,598,824 |
| 2 | 8,401,176 | 6,985,988 | 1,415,188 | 697,183,635 |
| 3 | 8,401,176 | 6,971,836 | 1,429,340 | 695,754,295 |
| 4 | 8,401,176 | 6,957,543 | 1,443,633 | 694,310,662 |
| 5 | 8,401,176 | 6,943,107 | 1,458,070 | 692,852,592 |
| 6 | 8,401,176 | 6,928,526 | 1,472,651 | 691,379,941 |
| 7 | 8,401,176 | 6,913,799 | 1,487,377 | 689,892,564 |
| 8 | 8,401,176 | 6,898,926 | 1,502,251 | 688,390,314 |
| 9 | 8,401,176 | 6,883,903 | 1,517,273 | 686,873,040 |
| 10 | 8,401,176 | 6,868,730 | 1,532,446 | 685,340,594 |
| 11 | 8,401,176 | 6,853,406 | 1,547,770 | 683,792,824 |
| 12 | 8,401,176 | 6,837,928 | 1,563,248 | 682,229,576 |
| 13 | 8,401,176 | 6,822,296 | 1,578,881 | 680,650,695 |
| 14 | 8,401,176 | 6,806,507 | 1,594,669 | 679,056,025 |
| 15 | 8,401,176 | 6,790,560 | 1,610,616 | 677,445,409 |
| 16 | 8,401,176 | 6,774,454 | 1,626,722 | 675,818,687 |
| 17 | 8,401,176 | 6,758,187 | 1,642,990 | 674,175,697 |
| 18 | 8,401,176 | 6,741,757 | 1,659,419 | 672,516,278 |
| 19 | 8,401,176 | 6,725,163 | 1,676,014 | 670,840,264 |
| 20 | 8,401,176 | 6,708,403 | 1,692,774 | 669,147,490 |
| 21 | 8,401,176 | 6,691,475 | 1,709,702 | 667,437,789 |
| 22 | 8,401,176 | 6,674,378 | 1,726,799 | 665,710,990 |
| 23 | 8,401,176 | 6,657,110 | 1,744,067 | 663,966,924 |
| 24 | 8,401,176 | 6,639,669 | 1,761,507 | 662,205,417 |
Cara membaca tabel di atas dengan mengambil contoh bulan 0, 1 dan 2 adalah sebagai berikut :
- Bulan 0 adalah waktu dimana anda mengikat akad kredit dengan bank Panin dengan besaran hutang sebesar Rp 700 juta. Besaran bunga diasumsikan 12% per tahun atau 1% per bulan. Berdasarkan perhitungan, diperoleh besar cicilan adalah Rp 8.401.176 per bulan
- Bulan 1 adalah pembayaran cicilan pertama dilakukan. Pada saat pembayaran dilakukan, pihak bank akan menghitung berapa besarnya bunga pinjaman anda sehingga bisa diketahui pokok hutang berkurang berapa. Pada tabel Bunga (3), perhitungannya adalah Rp 700 juta (pokok pinjaman anda) x 1% (besaran bunga per bulan) = Rp 7 juta. Karena yang cicil adalah Rp 8.4 juta, maka sisanya menjadi pokok yaitu Rp 1.401.176. Selanjutnya pokok pinjaman berkurang dari Rp 700 juta menjadi Rp 698.598.824
- Bulan 2 adalah pembayaran cicilan kedua dilakukan. Karena pokok hutang sudah bukan Rp 700 juta lagi, maka bunganya menjadi 1% x Rp 698.598.824 = Rp 6.985.988. Besarnya cicilan yaitu tetap Rp 8.4 juta sehingga pokok hutang yang dibayarkan menjadi Rp 1.415.188. Jumlah ini selanjutnya mengurangi pokok utang lagi menjadi Rp 697.183.635
Ketika kita memutuskan untuk melakukan pelunasan KPR Sebagian yang dipercepat, dengan menggunakan contoh di atas yaitu Rp 80 juta, maka besaran ini akan digunakan untuk mengurangi Saldo Pokok Utang. Nilai Rp 80 juta tersebut tidak dikurangi bunga sebagaimana pada perhitungan cicilan biasa kecuali penalti yang besarannya berkisar antara 1 – 2%. Ketentuan penalti ini berbeda tiap bank.
Langkah kedua, setelah memahami cara kerja perhitungan KPR, maka selanjutnya adalah membandingkan untung rugi jika menginvestasikan pada reksa dana. Kenapa melakukan pelunasan dipercepat pada KPR disebut masih untung? Bukankah kita masih dikenakan penalti?
Sebenarnya tidak demikian. Dengan membayar pokok lebih cepat, sebenarnya kerugian bank lebih banyak lagi. Dengan menggunakan contoh di atas dimana kita melakukan pelunasan sebagian dipercepat sebesar Rp 80 juta, maka kita sudah menghemat “bunga” yang akan dihitung dari cicilan tahun ke 3 hingga ke 15. Berapakah besarnya penghematan tersebut ?
| Bulan | Penghematan Bunga |
| 25 | 800,000 |
| 26 | 800,000 |
| 27 | 800,000 |
| 28 | 800,000 |
| 29 | 800,000 |
| 30 | 800,000 |
| 31 | 800,000 |
| 32 | 800,000 |
| 33 | 800,000 |
| 34 | 800,000 |
| 35 | 800,000 |
| 36 | 800,000 |
| Total | 9,600,000 |
| Tahun | Penghematan Bunga |
| 4 | 9,600,000 |
| 5 | 9,600,000 |
| 6 | 9,600,000 |
| 7 | 9,600,000 |
| 8 | 9,600,000 |
| 9 | 9,600,000 |
| 10 | 9,600,000 |
| 11 | 9,600,000 |
| 12 | 9,600,000 |
| 13 | 9,600,000 |
| 14 | 9,600,000 |
| 15 | 9,600,000 |
| Total | 115,200,000 |
Pada tahun ketiga, bulan ke 25 – 36, karena anda sudah membayar Rp 80 juta dimuka sehingga pokok hutang berkurang, besarnya bunga yang anda hemat adalah Rp 800.000 per bulan atau Rp 9.6 juta per tahun. Jika penghematan ini dihitung hingga tahun ke 15, maka total penghematan biaya bunga yang anda lakukan adalah Rp 9.6 juta + Rp 115.6 juta = Rp 124.8 juta.
Katakanlah atas pembayaran dipercepat ini anda kena penalti 2% dari Rp 80 juta yaitu Rp 1,6 juta. Namun penghematan yang diperoleh adalah Rp 124.8 juta atau anda masih untung Rp 123,2 juta. Jadi sebenarnya sebagai perusahaan keuangan, apabila kemampuan membayar anda bagus, sebenarnya mereka tidak menyukai pembayaran dipercepat karena mengurangi keuntungan perusahaan di masa mendatang. Oleh karena itulah ditetapkan adanya penalti atas pelunasan dipercepat.
Jika ada pembayaran pokok pinjaman, biasanya bank akan menghitung ulang nilai cicilan bulanan yang menjadikannya lebih kecil. Sisa pokok pinjaman akan turun menjadi Rp 662.205.417 – Rp 80 juta = Rp 582.205.417. Dengan simulasi kredit bunga 12% dan waktu 13 tahun, maka besarnya cicilan akan menjadi
Besarnya cicilan pada tahun ke 3 diperkirakan akan turun dari Rp 8.401.176 menjadi Rp 7.386.243 sehingga ada penghematan Rp 1.014.933. Katakanlah penghematan ini digunakan untuk investasi di reksa dana saham dengan asumsi imbal hasil 17% per tahun. Hasil pengembangan setelah 13 tahun adalah sebagai berikut :
Sumber : http://www.panin-am.co.id/InvestmentCalculator.aspx
Jadi secara total, dengan membayar pokok hutang Rp 80 juta dan menginvestasikan penghematan cicilan selama 13 tahun ke depan, total keuntungan yang diperoleh adalah:
- Penghematan bunga senilai Rp 124.8 juta
- Hasil investasi reksa dana (pokok + asumsi keuntungan) = Rp 579.473.746
- Total keuntungan yang bisa diperoleh Rp 704.273.746
Bagaimana jika bonus Rp 80 juta tidak dipakai buat turunkan pokok KPR tapi langsung diinvestasikan ke reksa dana?
Dengan asumsi investasinya dilakukan pada reksa dana saham dengan asumsi 17% per tahun, maka potensi pengembangan Rp 80 juta dalam 13 tahun adalah Rp 615.894.307
Sumber : http://www.panin-am.co.id/InvestmentCalculator.aspx
Jadi, perbandingan antara melakukan pelunasan dipercepat vs investasi sekarang di reksa dana adalah Rp 704.273.746 vs Rp 615.894.307. Berdasarkan perhitungan ini, maka sarannya adalah gunakan uang bonus tersebut untuk melakukan pelunasan dipercepat pada KPR dan investasikan penghematan cicilan bulanannya pada reksa dana saham.
Demikian artikel kali ini, semoga bermanfaat.
Penyebutan produk investasi (jika ada) tidak bermaksud untuk memberikan penilaian bagus buruk, ataupun rekomendasi jual beli atau tahan untuk instrumen tertentu. Tujuan pemberian contoh adalah untuk menunjukkan fakta yang menguatkan opini penulis. Kinerja Masa Lalu tidak menjadi jaminan akan kembali terulang pada masa yang akan datang. Semua data dan hasil pengolahan data diambil dari sumber yang dianggap terpercaya dan diolah dengan usaha terbaik. Meski demikian, penulis tidak menjamin kebenaran sumber data. Data dan hasil pengolahan data dapat berubah sewaktu-waktu tanpa adanya pemberitahuan. Seluruh tulisan, komentar dan tanggapan atas komentar merupakan opini pribadi.
Facebook : https://www.facebook.com/rudiyanto.blog
Twitter : https://twitter.com/Rudiyanto_zh
Sumber Gambar : Istockphoto, Situs Bank Panin, dan Panin Asset Management
Rudiyanto 
Tinggalkan Balasan ke Helen Batalkan balasan