Alkisah di kota metropolitan di Jakarta ada cerita sebagai berikut :
|
Sepasang suami istri, sama-sama bekerja, memiliki penghasilan gabungan Rp 25 juta per bulan. Setelah menabung selama bertahun-tahun, akhirnya mereka berhasil mengumpulkan uang DP untuk membeli satu unit apartemen dan membulatkan tekadnya untuk pindah dari Pondok Mertua Indah. Apartemen tersebut seharga Rp 1 M dan dibeli menggunakan fasilitas KPR dengan jangka waktu 15 tahun. Besarnya cicilan per bulan adalah Rp 8.4 juta. Dengan susah payah mereka juga menyisihkan lagi gajinya untuk berbagai keperluan seperti kebutuhan sehari-hari, biaya air listrik dan maintenance, kiriman uang untuk orang tua dan adik di kampung, asuransi jiwa, investasi reksa dana dan juga persiapan biaya pendidikan anaknya kelak. Selama 2 tahun berjalan, cicilan berjalan lancar tanpa ada kendala apapun. Hasil investasi reksa dananya juga sudah memberikan keuntungan setelah sebelumnya sempat rugi pada tahun 2015, namun komitmen mereka memang investasi jangka panjang. Suami istri tersebut sama-sama bekerja keras sehingga mendapat promosi dan peningkatan gaji. Karena kinerja perusahaan bagus, keduanya mendapat bonus dari perusahaan dengan total senilai Rp 80 juta. Tentu saja mereka sangat senang, tapi muncul pertanyaan, bagaimana caranya memanfaatkan uang bonus ini? Apakah dipakai untuk mengurangi pokok KPR? Ataukah dipakai untuk menambah investasi di reksa dana karena mumpung kondisi pasarnya sedang baik? Dengan kondisi yang ada, pasangan suami istri tersebut mampu membayar cicilan apartemen dengan penghasilan bulanan yang ada. Alokasi investasi bulanannya telah dihitung sesuai kebutuhan sehingga Rp 80 juta bonus yang di dapat bener-benar merupakan rezeki nomplok di luar perkiraan… |
Apakah anda pernah mengalami situasi yang mirip-mirip seperti yang disebutkan di atas? Jika anda menjadi seorang perencana keuangan atau bahkan menjadi pasangan suami istri tersebut, kira-kira apa yang akan anda lakukan ?
Jika akhirnya pasangan tersebut memutuskan untuk menghabiskan Rp 80 juta tersebut dalam liburan ke Eropa selama 2 minggu, tentu saja ini adalah pilihan. Tidak ada yang salah dengan itu dan sepenuhnya merupakan hak. Tapi jika ditanya pilih mana, mengurangi KPR atau investasi di reksa dana, maka saya akan memberikan pertimbangan sebagai berikut.
Pertama, saya akan meminta pasangan tersebut untuk memahami cara kerja KPR. Dengan menggunakan simulasi yang ada di KPR Panin dengan plafon pinjaman Rp 700 juta (Harga Rumah Rp 1 M dikurangi DP Rp 300 juta) dan bunga pinjaman 12% per tahun.
Cara kerja KPR menggunakan sistem bunga efektif bukan flat, artinya besaran bunga akan paling besar di awal cicilan dan mengecil seiring dengan waktu karena pokok dibayarkan semakin besar. Jika dibuatkan dalam tabel angsuran, perbandingan antara cicilan, pokok, bunga dan sisa pinjaman adalah sebagai berikut :
| Bulan (1) | Cicilan (2) | Bunga (3) | Pokok (4) | Sisa Pinjaman (5) |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 700,000,000 |
| 1 | 8,401,176 | 7,000,000 | 1,401,176 | 698,598,824 |
| 2 | 8,401,176 | 6,985,988 | 1,415,188 | 697,183,635 |
| 3 | 8,401,176 | 6,971,836 | 1,429,340 | 695,754,295 |
| 4 | 8,401,176 | 6,957,543 | 1,443,633 | 694,310,662 |
| 5 | 8,401,176 | 6,943,107 | 1,458,070 | 692,852,592 |
| 6 | 8,401,176 | 6,928,526 | 1,472,651 | 691,379,941 |
| 7 | 8,401,176 | 6,913,799 | 1,487,377 | 689,892,564 |
| 8 | 8,401,176 | 6,898,926 | 1,502,251 | 688,390,314 |
| 9 | 8,401,176 | 6,883,903 | 1,517,273 | 686,873,040 |
| 10 | 8,401,176 | 6,868,730 | 1,532,446 | 685,340,594 |
| 11 | 8,401,176 | 6,853,406 | 1,547,770 | 683,792,824 |
| 12 | 8,401,176 | 6,837,928 | 1,563,248 | 682,229,576 |
| 13 | 8,401,176 | 6,822,296 | 1,578,881 | 680,650,695 |
| 14 | 8,401,176 | 6,806,507 | 1,594,669 | 679,056,025 |
| 15 | 8,401,176 | 6,790,560 | 1,610,616 | 677,445,409 |
| 16 | 8,401,176 | 6,774,454 | 1,626,722 | 675,818,687 |
| 17 | 8,401,176 | 6,758,187 | 1,642,990 | 674,175,697 |
| 18 | 8,401,176 | 6,741,757 | 1,659,419 | 672,516,278 |
| 19 | 8,401,176 | 6,725,163 | 1,676,014 | 670,840,264 |
| 20 | 8,401,176 | 6,708,403 | 1,692,774 | 669,147,490 |
| 21 | 8,401,176 | 6,691,475 | 1,709,702 | 667,437,789 |
| 22 | 8,401,176 | 6,674,378 | 1,726,799 | 665,710,990 |
| 23 | 8,401,176 | 6,657,110 | 1,744,067 | 663,966,924 |
| 24 | 8,401,176 | 6,639,669 | 1,761,507 | 662,205,417 |
Cara membaca tabel di atas dengan mengambil contoh bulan 0, 1 dan 2 adalah sebagai berikut :
- Bulan 0 adalah waktu dimana anda mengikat akad kredit dengan bank Panin dengan besaran hutang sebesar Rp 700 juta. Besaran bunga diasumsikan 12% per tahun atau 1% per bulan. Berdasarkan perhitungan, diperoleh besar cicilan adalah Rp 8.401.176 per bulan
- Bulan 1 adalah pembayaran cicilan pertama dilakukan. Pada saat pembayaran dilakukan, pihak bank akan menghitung berapa besarnya bunga pinjaman anda sehingga bisa diketahui pokok hutang berkurang berapa. Pada tabel Bunga (3), perhitungannya adalah Rp 700 juta (pokok pinjaman anda) x 1% (besaran bunga per bulan) = Rp 7 juta. Karena yang cicil adalah Rp 8.4 juta, maka sisanya menjadi pokok yaitu Rp 1.401.176. Selanjutnya pokok pinjaman berkurang dari Rp 700 juta menjadi Rp 698.598.824
- Bulan 2 adalah pembayaran cicilan kedua dilakukan. Karena pokok hutang sudah bukan Rp 700 juta lagi, maka bunganya menjadi 1% x Rp 698.598.824 = Rp 6.985.988. Besarnya cicilan yaitu tetap Rp 8.4 juta sehingga pokok hutang yang dibayarkan menjadi Rp 1.415.188. Jumlah ini selanjutnya mengurangi pokok utang lagi menjadi Rp 697.183.635
Ketika kita memutuskan untuk melakukan pelunasan KPR Sebagian yang dipercepat, dengan menggunakan contoh di atas yaitu Rp 80 juta, maka besaran ini akan digunakan untuk mengurangi Saldo Pokok Utang. Nilai Rp 80 juta tersebut tidak dikurangi bunga sebagaimana pada perhitungan cicilan biasa kecuali penalti yang besarannya berkisar antara 1 – 2%. Ketentuan penalti ini berbeda tiap bank.
Langkah kedua, setelah memahami cara kerja perhitungan KPR, maka selanjutnya adalah membandingkan untung rugi jika menginvestasikan pada reksa dana. Kenapa melakukan pelunasan dipercepat pada KPR disebut masih untung? Bukankah kita masih dikenakan penalti?
Sebenarnya tidak demikian. Dengan membayar pokok lebih cepat, sebenarnya kerugian bank lebih banyak lagi. Dengan menggunakan contoh di atas dimana kita melakukan pelunasan sebagian dipercepat sebesar Rp 80 juta, maka kita sudah menghemat “bunga” yang akan dihitung dari cicilan tahun ke 3 hingga ke 15. Berapakah besarnya penghematan tersebut ?
| Bulan | Penghematan Bunga |
| 25 | 800,000 |
| 26 | 800,000 |
| 27 | 800,000 |
| 28 | 800,000 |
| 29 | 800,000 |
| 30 | 800,000 |
| 31 | 800,000 |
| 32 | 800,000 |
| 33 | 800,000 |
| 34 | 800,000 |
| 35 | 800,000 |
| 36 | 800,000 |
| Total | 9,600,000 |
| Tahun | Penghematan Bunga |
| 4 | 9,600,000 |
| 5 | 9,600,000 |
| 6 | 9,600,000 |
| 7 | 9,600,000 |
| 8 | 9,600,000 |
| 9 | 9,600,000 |
| 10 | 9,600,000 |
| 11 | 9,600,000 |
| 12 | 9,600,000 |
| 13 | 9,600,000 |
| 14 | 9,600,000 |
| 15 | 9,600,000 |
| Total | 115,200,000 |
Pada tahun ketiga, bulan ke 25 – 36, karena anda sudah membayar Rp 80 juta dimuka sehingga pokok hutang berkurang, besarnya bunga yang anda hemat adalah Rp 800.000 per bulan atau Rp 9.6 juta per tahun. Jika penghematan ini dihitung hingga tahun ke 15, maka total penghematan biaya bunga yang anda lakukan adalah Rp 9.6 juta + Rp 115.6 juta = Rp 124.8 juta.
Katakanlah atas pembayaran dipercepat ini anda kena penalti 2% dari Rp 80 juta yaitu Rp 1,6 juta. Namun penghematan yang diperoleh adalah Rp 124.8 juta atau anda masih untung Rp 123,2 juta. Jadi sebenarnya sebagai perusahaan keuangan, apabila kemampuan membayar anda bagus, sebenarnya mereka tidak menyukai pembayaran dipercepat karena mengurangi keuntungan perusahaan di masa mendatang. Oleh karena itulah ditetapkan adanya penalti atas pelunasan dipercepat.
Jika ada pembayaran pokok pinjaman, biasanya bank akan menghitung ulang nilai cicilan bulanan yang menjadikannya lebih kecil. Sisa pokok pinjaman akan turun menjadi Rp 662.205.417 – Rp 80 juta = Rp 582.205.417. Dengan simulasi kredit bunga 12% dan waktu 13 tahun, maka besarnya cicilan akan menjadi
Besarnya cicilan pada tahun ke 3 diperkirakan akan turun dari Rp 8.401.176 menjadi Rp 7.386.243 sehingga ada penghematan Rp 1.014.933. Katakanlah penghematan ini digunakan untuk investasi di reksa dana saham dengan asumsi imbal hasil 17% per tahun. Hasil pengembangan setelah 13 tahun adalah sebagai berikut :
Sumber : http://www.panin-am.co.id/InvestmentCalculator.aspx
Jadi secara total, dengan membayar pokok hutang Rp 80 juta dan menginvestasikan penghematan cicilan selama 13 tahun ke depan, total keuntungan yang diperoleh adalah:
- Penghematan bunga senilai Rp 124.8 juta
- Hasil investasi reksa dana (pokok + asumsi keuntungan) = Rp 579.473.746
- Total keuntungan yang bisa diperoleh Rp 704.273.746
Bagaimana jika bonus Rp 80 juta tidak dipakai buat turunkan pokok KPR tapi langsung diinvestasikan ke reksa dana?
Dengan asumsi investasinya dilakukan pada reksa dana saham dengan asumsi 17% per tahun, maka potensi pengembangan Rp 80 juta dalam 13 tahun adalah Rp 615.894.307
Sumber : http://www.panin-am.co.id/InvestmentCalculator.aspx
Jadi, perbandingan antara melakukan pelunasan dipercepat vs investasi sekarang di reksa dana adalah Rp 704.273.746 vs Rp 615.894.307. Berdasarkan perhitungan ini, maka sarannya adalah gunakan uang bonus tersebut untuk melakukan pelunasan dipercepat pada KPR dan investasikan penghematan cicilan bulanannya pada reksa dana saham.
Demikian artikel kali ini, semoga bermanfaat.
Penyebutan produk investasi (jika ada) tidak bermaksud untuk memberikan penilaian bagus buruk, ataupun rekomendasi jual beli atau tahan untuk instrumen tertentu. Tujuan pemberian contoh adalah untuk menunjukkan fakta yang menguatkan opini penulis. Kinerja Masa Lalu tidak menjadi jaminan akan kembali terulang pada masa yang akan datang. Semua data dan hasil pengolahan data diambil dari sumber yang dianggap terpercaya dan diolah dengan usaha terbaik. Meski demikian, penulis tidak menjamin kebenaran sumber data. Data dan hasil pengolahan data dapat berubah sewaktu-waktu tanpa adanya pemberitahuan. Seluruh tulisan, komentar dan tanggapan atas komentar merupakan opini pribadi.
Facebook : https://www.facebook.com/rudiyanto.blog
Twitter : https://twitter.com/Rudiyanto_zh
Sumber Gambar : Istockphoto, Situs Bank Panin, dan Panin Asset Management
Rudiyanto 
Bagus nih pak pembahasannya.top deh.
LikeLike
Dear P. Rudi,
Saya ingin menanyakan idealnya sampai tahun keberapa cicilan KPR kita sebaiknya melakukan pelunasan sebagian (jika mendapat dana lebih seperti contoh di atas)? Saya pernah membaca beberapa artikel yang menyatakan bahwa jika kita sudah mencapai setengah dari periode KPR maka jika ada dana lebih sebaiknya diinvestasikan saja, tidak usah dipake untuk membayar KPR. Untuk diketahui, masa KPR saya di Bank Mandiri adl 15 tahun, dan Bulan Oktober 2016 nanti memasuki tahun ke-5. Mohon tanggapannya pak, terima kasih.
LikeLike
@Helen
Salam Ibu Helen,
Penghematan dari pelunasan KPR sebagian dipercepat memang akan semakin besar kalau sisa waktu cicilannya semakin panjang. Jadi makin awal akan lebih baik. Meski demikian, tentu tergantung sama ketersediaan dana juga.
Di awal KPR, tentu kita sudah habis-habisan untuk bayar DP, biaya balik nama, renovasi, pindahan dan lain-lain. Kalau memang ada dana yang besar, sebenarnya DP bisa diperbesar waktu mengajukan kredit.
Kemudian ada faktor lain juga adalah besaran bunga KPR bisa berubah. Tidak ada jaminan di akhir-akhir KPR nilai cicilan akan tetap atau mengecil, bisa saja karena kondisi ekonomi kurang baik bunga KPR naik.
Untuk itu, mau di awal, tengah atau akhir, yang namanya hutang kalau bisa semakin cepat dilunasi maka akan semakin baik. Salah satu definisi financial freedom adalah tidak punya hutang, untuk apa kita punya investasi dimana2 tapi masih terlilit hutang. Belum tentu juga ketika butuh uang hasil investasi meningkat.
Semoga bermanfaat
LikeLike
Selamat malam Pak Rudi,
Saya mau bertanya namun tidak terkait topik artikel ini. Saya penasaran aja pak, kenapa panin dana teladan tumbuhnya bisa lebih cepat dari panin dana ultima? apakah lebih agresif atau karena kebijakan pemilihan portofolio? Kebetulan saya sendiri nasabah panin dana ultima dan jujur saya “iri” melihat pertumbuhan panin dana teladan. Mohon penjelasannya supaya saya tidak ada rasa menyesal karena tidak memilih panin dana teladan. terima kasih
LikeLike
Lengkap banget ni pembahasannya, thanks
LikeLike
@Bonatan
Salam pak Bonatan,
Terima kasih telah menjadi nasabah Panin Asset Management. Saya juga mohon maaf apabila kinerja Panin Dana Ultima masih belum memuaskan bagi anda di tahun ini. Tapi mudah-mudahan di sisa tahun ini kinerjanya dapat meningkat kembali sehingga bisa membuat perasaan anda lebih baik.
Terkait pemilihan reksa dana, sebenarnya kalau mau jujur banyak orang berinvestasi di Panin Dana Ultima pada tahun 2016 karena pada tahun 2015 kinerja reksa dana ini lebih bagus. Kemudian di tahun 2016 ini karena kinerjanya kurang baik sebagian investor merasa tidak sesuai harapan.
Kasus yang sama juga bisa dijadikan sebagai referensi. Apakah jika Panin Dana Teladan bagus di 2016, maka akan bagus di tahun 2017? Apakah sejarah seperti Panin Dana Ultima akan berulang? Tidak ada yang bisa menjawab pertanyaan tersebut.
Kalau ditanya, mengapa kinerja reksa dana saham Panin AM bisa berbeda-beda, bisa baca http://rudiyanto.blog.kontan.co.id/2016/07/31/mengenal-reksa-dana-saham-panin-asset-management/
Kalau pertanyaannya apa yang sebaiknya dilakukan, bisa melakukan diversifikasi dengan cara membeli beberapa reksa dana saham dengan gaya pengelolaan berbeda sekaligus. Sampai seberapa banyak? Bisa baca http://rudiyanto.blog.kontan.co.id/2014/05/20/berapa-jumlah-kepemilikan-reksa-dana-saham-yang-ideal/
Semoga bermanfaat.
LikeLike
Selamat pagi pak Rudi,
Menyambung pertanyaaan pak Bonatan diatas, saya juga mengalaminya.
Saya punya 2 reksadana, panin dana maksima dan panin dana prima, dan saya selalu top up dengan saldo dan waktu yang sama.
Tapi PDM bisa profit sampai 15%, dan PDP cuma profit 4,5%.
Kenapa bisa begitu ya pak?? Sekilas portofolio nya hampir sama.
Rencana saya ingin switching reksadana saya ke PDM semua, apa ada biaya switchingnya pak??
Menurut bpk, apa rekomendasi pak Rudi??
Terimakasih
LikeLike
@Charles
Selamat malam Pak Charles,
Terima kasih kepercayaannya menjadi nasabah Panin Asset Management.
Mengenai perbedaan besarnya profit, hal ini bisa disebabkan karena perbedaan kinerja antara kedua reksa dana tersebut. Kesamaan portofolio tidak menjamin kinerja kedua reksa dana akan sama karena gaya pengelolaan kedua reksa dana berbeda.
Ada kalanya kinerja PDP lebih baik daripada PDM, sebaliknya juga ada waktu dimana PDM lebih baik daripada PDP. Kemungkinan dari pengalaman pak Charles, top up dilakukan pada waktu dimana PDM lebih baik dibandingkan PDP sehingga hasilnya demikian.
Adalah hak anda sepenuhnya untuk melakukan pengalihan reksa dana. Untuk besaran fee anda bisa bertanya kepada tenaga pemasar yang melayani anda, atau bisa juga bisa email ke cs@panin-am.co.id atau Whatapps ke 081806990633.
Kalau saran saya, tidak ada jaminan atau kepastian bahwa PDP akan kalah terus dibandingkan PDM. Untuk itu, mohon bisa bersabar dan meneruskan investasi anda untuk beberapa waktu ke depan. Katakanlah setelah 1 atau 2 tahun ternyata hasilnya tidak memuaskan baru anda lakukan pengalihan. Sebab menurut saya, ada baiknya kita melakukan diversifikasi dengan berinvestasi pada beberapa reksa dana sekaligus. Tujuannya memang tidak bisa memaksimalkan keuntungan tapi lebih kepada meminimalkan risiko.
Semoga bermanfaat
LikeLike
Selamat siang Pak Rudy,
Sebagai salah satu nasabah Panin Asset Management, saya merasa bangga dengan perusahaan manajer investasi saya yang senantiasa berusaha mengedukasi para nasabah / publik dengan berbagai acara dan salah satunya yang paling menarik adalah blog Pak Rudy ini. Terima kasih banyak Pak.
Dari hasil perhitungan diatas saya agak bingung mengapa dengan membayar KPR 80 juta di akhir tahun kedua kita bisa mendapatkan penghematan bunga sampai 115 juta. Dari hasil hitung cepat saya dengan excel didapatkan:
– kasus 1 (tidak ada bonus 80 juta) = jumlah bunga yang dibayar Rp. 812.211.897,14
– kasus 2 (bayar 80 juta setelah 2 tahun, menggunakan nilai cicilan baru dari saldo pokok pinjaman Rp. 582.205.417,00 selama 13 tahun) = jumlah bunga yang dibayar Rp. 733.882.357,80.
Selisih dari kedua kasus = Rp 812.211.897,14 – Rp. 733.882.357,80 =Rp. 78.329.539 atau sekitar 78 juta. Apakah ada kesalahan langkah perhitungan saya?
Bagaimanapun juga artikel ini sangat informatif dan baik untuk diketahui para pengguna KPR. Terima kasih Pak.
LikeLike
@Wisnu
Selamat malam Pak Wisnu,
Terima kasih telah menjadi nasabah Panin Asset Management dan terima kasih juga sudah berbagi dalam tulisan ini.
Anda jeli sekali dalam melihat besaran penghematan berdasarkan total bunga yang dibayarkan berdasarkan perhitungan cicilan yang lama dan cicilan yang baru. Cara anda tidak salah, malahan sangat tepat karena menggunakan pendekatan suku bunga efektif.
Kalau pendekatan saya pada dasarnya bersifat sederhana. Sebab kalau kita hutang KPR, kan bayar bunganya dari awal hingga jatuh tempo. Jadi ketika kita bayar pokok 80 juta, kita tidak hanya menghemat bunga 12% x 80 juta selama 1 tahun, tapi juga tahun-tahun berikutnya hingga KPR kita lunas. Untuk itu, supaya lebih mudah, saya kalikan 12% x 80 juta x sisa tahun.
Secara matematis, pendekatan anda yang lebih tepat. Karena besaran bunga terus menurun seiring dengan pembayaran pokok yang kita lakukan.
Katakanlah dengan menggunakan angka yang anda berikan, maka
1. Penghematan bunga + hasil investasi = Rp 78 juta + Rp 579 juta = Rp 657 juta
2. Jika investasi langsung = Rp 615 juta
Jadi sebenarnya melunasi lebih cepat masih lebih menguntungkan.
Sekalipun jika diinvestasikan langsung hasilnya lebih tinggi, saya tetap akan menyarankan untuk melakukan pembayaran dipercepat karena penghematan bunga yang kita peroleh pasti, sementara hasil investasi tidak pasti.
Tidak ada jaminan selama periode tersebut hasil investasi bisa mencapai target yang kita inginkan. Tentunya bisa rugi, bisa juga jauh lebih tinggi. Tapi dalam konteks pengelolaan keuangan pribadi, saya lebih memilih melunasi utang daripada berinvestasi (apabila masih terdapat utang).
Terima kasih banyak atas sharing dan koreksi dari anda.
LikeLike